Hai gói khác nhau ở chỗ ai chịu trách nhiệm mua vật tư
Câu hỏi "xây thô hay trọn gói" thường được đặt ra như một câu hỏi về tiền. Thực ra nó là câu hỏi về trách nhiệm. Trong gói xây thô cộng nhân công hoàn thiện, AN TRẠCH làm phần kết cấu, xây tô, hệ điện nước âm và tổ chức nhân công hoàn thiện; chủ nhà tự mua toàn bộ vật tư hoàn thiện — gạch, thiết bị vệ sinh, sơn, cửa, thiết bị điện. Trong gói trọn gói, danh mục vật tư nằm trong hợp đồng và nhà thầu chịu trách nhiệm từ móng tới lúc bàn giao chìa khóa.
Mọi khác biệt còn lại — chi phí, thời gian, rủi ro, bảo hành — đều là hệ quả của sự phân chia trách nhiệm đó. Sáu tiêu chí dưới đây tách các hệ quả ấy ra để so sánh được.
Bảng so sánh sáu tiêu chí
| Tiêu chí | Xây thô + nhân công | Trọn gói |
|---|---|---|
| Chi phí | Đơn giá thấp hơn, tổng chi phí phụ thuộc chủ nhà mua khéo hay không | Đơn giá cao hơn, tổng chi phí biết trước từ ngày ký |
| Thời gian | Dễ chậm khi vật tư về không kịp nhịp thi công | Tiến độ do một đầu mối điều phối |
| Công sức chủ nhà | Cao — chọn, mua, nhận và bảo quản vật tư | Thấp — duyệt danh mục một lần trước khi ký |
| Rủi ro phát sinh | Nằm ở phần vật tư, khó ước lượng trước | Nằm trong phụ lục có chữ ký, đơn giá khoá 12 tháng |
| Chất lượng vật tư | Do chủ nhà quyết định và tự chịu | Theo danh mục công bố trước khi ký |
| Bảo hành | Kết cấu 10 năm; vật tư theo nhà cung cấp chủ nhà mua | Kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, điện nước 2 năm |
Chi phí: đơn giá thấp không đồng nghĩa tổng thấp
Đơn giá xây thô từ 3.800.000đ/m² so với trọn gói cơ bản từ 5.900.000đ/m² tạo ra một khoảng chênh trông rất lớn trên giấy. Nhưng khoảng chênh ấy chính là toàn bộ chi phí vật tư hoàn thiện mà chủ nhà sẽ phải bỏ ra sau đó. Với người có thời gian, có nguồn mua tốt và biết ước lượng khối lượng, gói xây thô thường ra tổng thấp hơn. Với người không có ba thứ đó, kết quả rất dễ đi ngược lại.
Khoản chênh khó ước lượng nhất là hao hụt. Gạch vỡ, sơn thừa, dây điện cắt lẻ, thiết bị mua sai kích thước — mỗi khoản nhỏ, cộng lại không nhỏ. Nhà thầu tính hao hụt vào đơn giá trọn gói; chủ nhà mua lẻ thường không tính.
Thời gian và công sức: nhịp giao vật tư quyết định tiến độ
Trên công trường, thợ ốp lát không thể bắt đầu nếu gạch chưa về, và thợ điện không thể đấu nối nếu thiết bị chưa có. Một tuần chờ vật tư không chỉ mất một tuần: tổ thợ chuyển sang công trình khác và quay lại theo lịch của họ, không theo lịch của chủ nhà.
Đây là lý do gói xây thô phù hợp với chủ nhà có thể ra công trường và ra cửa hàng vật tư trong giờ hành chính. Với hai vợ chồng cùng đi làm toàn thời gian, chi phí thật của gói xây thô không nằm ở tiền mà nằm ở số ngày phép phải dùng.
Ai hợp gói nào
- Xây thô + nhân công hoàn thiện: chủ nhà đã từng xây một lần, có người nhà trong nghề, hoặc có thời gian linh hoạt trong ngày.
- Trọn gói hoàn thiện cơ bản: lần đầu xây nhà, cần biết trước tổng chi phí, và muốn một đầu mối duy nhất chịu trách nhiệm.
- Trọn gói hoàn thiện cao cấp: cần nội thất gỗ đóng theo kích thước thật của nhà, làm tại xưởng thay vì đóng tại chỗ.
- Cải tạo & chống thấm chuyên sâu: nhà cũ còn tốt phần khung, cần xử lý thấm và nâng cấp công năng thay vì phá đi xây lại.
Không có gói nào đúng cho mọi người. Điều nên tránh là chọn gói xây thô vì con số 3.800.000đ/m² rồi phát hiện mình không có thời gian đi mua vật tư — đó là tình huống đắt nhất trong cả bốn phương án.
Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.