Thủ tục xin phép xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng

Khi nào cần giấy phép và khi nào không

Nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị của Đà Nẵng phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Điều này áp dụng cho cả xây mới, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, và nâng tầng. Các trường hợp không cần giấy phép chủ yếu là sửa chữa nội thất không đụng tới kết cấu và không thay đổi công năng: sơn lại, thay gạch, thay thiết bị vệ sinh, đóng lại tủ bếp.

Ranh giới giữa hai nhóm này hẹp hơn nhiều chủ nhà nghĩ. Đục một mảng tường để mở rộng phòng khách nghe như việc sửa chữa, nhưng nếu bức tường đó đang chịu lực thì đó là thay đổi kết cấu và cần hồ sơ. Cách an toàn là hỏi trước khi đục, không phải sau.

Hồ sơ gồm những gì

Bộ hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ về cơ bản gồm năm nhóm tài liệu. Thiếu bất kỳ nhóm nào cũng khiến hồ sơ bị trả về ngay vòng tiếp nhận.

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất — thường là sổ đỏ hoặc sổ hồng.
Bộ bản vẽ thiết kế: mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng, sơ đồ đấu nối điện nước.
Bản vẽ sơ đồ vị trí công trình trên lô đất, thể hiện khoảng lùi và ranh giới với các lô liền kề.
Cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, bắt buộc với nhà xây sát nhà đã có.

Bộ bản vẽ phải do đơn vị có chứng chỉ hành nghề lập và ký. Đây là phần chủ nhà không tự làm được, và cũng là phần nằm trong gói thiết kế trọn bộ của AN TRẠCH — hồ sơ xin phép được lập và nộp thay chủ nhà.

Nộp ở đâu

Với nhà ở riêng lẻ, hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Ủy ban nhân dân quận nơi có lô đất — Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, hoặc huyện Hòa Vang. Một số quận đã nhận hồ sơ qua cổng dịch vụ công trực tuyến, nhưng bản giấy vẫn phải nộp bổ sung khi tới lấy kết quả.

Thời gian giải quyết theo quy định là 15 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Trên thực tế, phần lớn thời gian không nằm ở khâu xét duyệt mà ở khâu chỉnh sửa hồ sơ chưa hợp lệ. Một bộ hồ sơ chuẩn ngay từ đầu thường có kết quả trong đúng khung thời gian đó.

Bốn lỗi khiến hồ sơ bị trả về

Diện tích trên bản vẽ không khớp với diện tích ghi trong sổ đỏ, thường do lô đất đã bị điều chỉnh ranh sau khi cấp sổ.
Mật độ xây dựng vượt quy định của khu vực — lỗi hay gặp nhất với lô nhỏ, khi phương án phủ gần kín lô.
Không thể hiện khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ, hoặc thể hiện sai chỉ giới.
Chiều cao công trình hoặc số tầng vượt quy hoạch chi tiết đã duyệt cho tuyến đường đó.

Mật độ xây dựng và khoảng lùi thường gặp

Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của công trình và diện tích lô đất. Lô càng nhỏ, mật độ cho phép càng cao — đây là điểm nhiều chủ nhà hiểu ngược. Với lô 5×18m rất phổ biến ở Đà Nẵng, phần xây dựng thường dừng ở khoảng 5×12m đến 5×14m, phần còn lại là sân trước và sân sau. Sân sau không phải phần bị mất: nó là chỗ thoát khí, thoát nước và lấy sáng cho bếp và khu vệ sinh.

Khoảng lùi phụ thuộc vào bề rộng tuyến đường trước nhà. Nhà trong kiệt hẹp thường được xây sát chỉ giới, trong khi nhà mặt đường lớn phải lùi vào. Con số cụ thể cho từng tuyến nằm trong quy hoạch chi tiết của quận và cần được tra trước khi vẽ phương án, không phải sau.

Kinh nghiệm rút ra sau nhiều bộ hồ sơ: hai giờ tra quy hoạch tuyến đường trước khi vẽ tiết kiệm được hai tuần chỉnh sửa sau khi nộp. Đây là bước đầu tiên trong quy trình thiết kế của AN TRẠCH, đứng trước cả mặt bằng công năng.