Nên xây thô hay trọn gói? So sánh theo 6 tiêu chí

Đây là quyết định lớn thứ hai sau việc chọn nhà thầu, và nó không có đáp án chung. Xây thô rẻ hơn trên giấy nhưng đắt hơn về thời gian và công sức; trọn gói đắt hơn trên giấy nhưng gói lại rủi ro. Sáu tiêu chí dưới đây là cách chúng tôi giúp chủ nhà tự chọn, thay vì tư vấn theo hướng có lợi cho nhà thầu.

1. Chi phí

Đơn giá xây thô cộng nhân công hoàn thiện là 3.800.000đ/m². Trọn gói hoàn thiện cơ bản là 5.900.000đ/m². Chênh lệch 2.100.000đ/m² chính là phần vật tư hoàn thiện mà gói trọn gói bao gồm. Nếu chủ nhà mua vật tư ở mức tương đương danh mục cơ bản, tổng tiền hai đường gần bằng nhau. Chủ nhà tiết kiệm được khi mua khéo, mua đúng thời điểm, hoặc chấp nhận chủng loại thấp hơn — và mất tiền khi mua thiếu phải mua bù, mua nhầm kích thước, hoặc mua lẻ với giá lẻ.

2. Thời gian

Gói trọn gói thường nhanh hơn 3 đến 6 tuần trên một công trình cỡ 250 m² sàn. Lý do không nằm ở tay nghề mà ở chuỗi cung ứng: nhà thầu đặt vật tư theo tiến độ đã lập, hàng về trước khi cần. Khi chủ nhà tự mua, mỗi hạng mục là một lần đi xem, một lần quyết định, một lần chờ giao — và công trường dừng trong lúc chờ.

3. Công sức chủ nhà

Đây là tiêu chí bị đánh giá thấp nhất. Với gói xây thô, chủ nhà cần khoảng 60 đến 90 lượt quyết định mua sắm trong bốn tháng hoàn thiện, phần lớn rơi vào giờ hành chính. Với hai vợ chồng cùng đi làm, con số đó không phải là bất tiện nhỏ mà là một công việc bán thời gian.

4. Rủi ro phát sinh

Với gói trọn gói có đơn giá khoá 12 tháng và danh mục vật tư đính kèm hợp đồng, rủi ro giá vật tư nằm ở phía nhà thầu. Với gói xây thô, rủi ro đó nằm ở phía chủ nhà: giá thép, giá gạch, giá thiết bị vệ sinh thay đổi trong tám tháng thi công là chuyện bình thường. Đổi lại, chủ nhà giữ toàn quyền hạ hoặc nâng chủng loại giữa chừng để cân ngân sách.

5. Chất lượng vật tư

Không gói nào bảo đảm chất lượng cao hơn gói kia một cách tự động. Cái bảo đảm chất lượng là danh mục vật tư: một bảng ghi rõ từng dòng gồm chủng loại, kích thước, xuất xứ, và ở đâu dùng. Với gói trọn gói, danh mục này đính kèm hợp đồng và được thống nhất trước khi ký. Với gói xây thô, chúng tôi vẫn lập danh mục đó cho chủ nhà dùng khi đi mua — nó là công cụ mặc cả tốt hơn bất kỳ lời khuyên miệng nào.

6. Bảo hành

Bảo hành kết cấu 10 năm và chống thấm 5 năm áp dụng cho cả hai gói, vì hai hạng mục đó do AN TRẠCH thi công trong mọi trường hợp. Khác biệt nằm ở hệ điện nước và thiết bị: với gói trọn gói, bảo hành 2 năm phủ cả vật tư lẫn nhân công. Với gói xây thô, chúng tôi bảo hành phần lắp đặt, còn thiết bị theo bảo hành của nhà sản xuất mà chủ nhà mua.

Bảng so sánh

Ai hợp gói nào

Gói xây thô hợp với chủ nhà có người trong gia đình rành xây dựng, có thời gian đi chợ vật tư trong giờ hành chính, và muốn kiểm soát từng lựa chọn. Gói trọn gói cơ bản hợp với vợ chồng đi làm toàn thời gian, muốn một con số cố định và một đầu mối chịu trách nhiệm. Gói trọn gói cao cấp hợp khi nội thất gỗ đóng theo kích thước là ưu tiên — nhà nhỏ, nhiều đồ âm tường, cần tận dụng từng centimét.

Tất cả bài viết