Hợp đồng là nơi mọi lời hứa trở thành ràng buộc
Trong buổi gặp đầu tiên, mọi nhà thầu đều nói những điều giống nhau: làm đúng tiến độ, không phát sinh, bảo hành đầy đủ. Sự khác biệt không nằm ở buổi gặp mà nằm ở tám điều khoản dưới đây. Đọc chậm tám điều khoản này mất khoảng một giờ, và một giờ đó thường quyết định nhiều hơn cả ba buổi trao đổi phương án.
1. Đơn giá và điều kiện trượt giá
Tìm câu quy định đơn giá có thay đổi hay không, và nếu có thì trong điều kiện nào. Một hợp đồng ghi "đơn giá có thể điều chỉnh theo biến động thị trường" là một hợp đồng không có giá. AN TRẠCH khoá đơn giá 12 tháng kể từ ngày ký, và điều đó được viết thành một câu duy nhất, không kèm điều kiện mở.
2. Danh mục vật tư đính kèm
Đây là phụ lục quan trọng nhất và cũng là phụ lục hay bị bỏ qua nhất. Một danh mục dùng được phải ghi rõ chủng loại, thương hiệu hoặc nhóm thương hiệu tương đương, kích thước và vị trí sử dụng. "Gạch lát nền cao cấp" không phải là một dòng danh mục; đó là một tính từ. Nếu danh mục cho phép thay thế bằng "loại tương đương", hãy hỏi ai là người quyết định thế nào là tương đương.
3. Tiến độ và mốc thanh toán
Mốc thanh toán nên gắn với khối lượng đã hoàn thành và đã nghiệm thu, không gắn với ngày trên lịch. "Thanh toán đợt 3 sau khi đổ sàn tầng 2 và nghiệm thu" là một mốc kiểm chứng được; "thanh toán đợt 3 vào ngày 15 tháng 6" thì không. Nguyên tắc chung: tiền đi sau việc, không đi trước.
4. Điều khoản phát sinh
Điều khoản này phải trả lời được ba câu: cái gì được tính là phát sinh, ai duyệt, và duyệt bằng hình thức nào. Một hợp đồng chặt sẽ ghi rằng mọi phát sinh chỉ có hiệu lực khi có phụ lục ký trước khi thực hiện. Nếu điều khoản cho phép nhà thầu thực hiện rồi báo sau, thì khoản mục "không phát sinh" ở phần đầu hợp đồng không có giá trị.
5. Nghiệm thu theo giai đoạn
Hợp đồng nên liệt kê các giai đoạn cần nghiệm thu và những hạng mục nào bắt buộc phải có mặt chủ nhà. Nghiệm thu không phải là thủ tục ký giấy; nó là thời điểm duy nhất để nhìn thấy một hạng mục trước khi nó bị che khuất. Cốt thép trước khi đổ bê tông, hệ điện nước âm trước khi tô, chống thấm trước khi cán nền — sau ba mốc này, không ai nhìn thấy gì nữa.
Trong hợp đồng của AN TRẠCH, buổi thử ngâm nước mái và sàn vệ sinh 24 giờ là một mốc nghiệm thu có mặt chủ nhà, không phải một việc nội bộ của nhà thầu.
6. Phạt chậm tiến độ
Một điều khoản phạt có ý nghĩa cần ba yếu tố: mức phạt theo ngày, trần phạt, và danh sách các trường hợp được miễn. Danh sách miễn trừ là chỗ cần đọc kỹ nhất — nếu nó bao gồm "thời tiết bất lợi" mà không định nghĩa, thì ở Đà Nẵng điều khoản phạt gần như vô hiệu trong bốn tháng cuối năm.
7. Phạm vi bảo hành
Bảo hành cần được tách theo hạng mục với thời hạn riêng, không gộp thành một con số duy nhất. AN TRẠCH ghi kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, hệ điện nước 2 năm. Ngoài thời hạn, cần đọc thêm hai điểm: thời gian phản hồi sau khi báo lỗi, và các trường hợp loại trừ. Một bảo hành 10 năm không nêu thời gian phản hồi là một bảo hành không có lịch.
8. Hồ sơ hoàn công
Hồ sơ hoàn công là bộ bản vẽ ghi lại công trình như nó thực sự được xây, gồm vị trí đường điện âm tường, đường ống nước, và những thay đổi so với bản vẽ thiết kế ban đầu. Nó là tài liệu chủ nhà sẽ cần mỗi lần khoan tường, sửa chữa, hoặc bán nhà. Hợp đồng phải ghi rõ hồ sơ hoàn công được bàn giao cùng công trình, và bàn giao ở dạng nào.
Một hợp đồng đủ tám điều khoản này thường dài hơn hợp đồng thiếu chúng vài trang. Vài trang đó là toàn bộ khoảng cách giữa một lời hứa và một nghĩa vụ.
Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.