Con số duy nhất quyết định ngân sách: diện tích sàn xây dựng
Gần như mọi cuộc trao đổi về chi phí xây nhà đều bắt đầu sai chỗ. Chủ nhà hỏi "xây căn 3 tầng hết bao nhiêu", nhà thầu trả lời bằng một đơn giá trên mét vuông, và hai bên rời cuộc gặp với hai con số khác nhau trong đầu. Lý do không nằm ở đơn giá. Nó nằm ở chỗ đơn giá được nhân với cái gì.
Con số đó là diện tích sàn xây dựng — không phải diện tích lô đất, cũng không phải diện tích sử dụng ghi trên bản vẽ. Diện tích sàn xây dựng là tổng các phần khối lượng thi công, mỗi phần được quy đổi theo một hệ số phản ánh công sức và vật tư thực tế bỏ ra. Móng không phải là một mặt sàn nhưng vẫn tốn thép, bê tông và nhân công, nên nó được tính bằng một phần của diện tích tầng trệt. Sân không có kết cấu bên trên nhưng vẫn phải đào, đầm, đổ nền, nên nó cũng được quy đổi.
Hệ số không phải quy định của nhà nước. Mỗi nhà thầu có bộ hệ số riêng và điều đó hoàn toàn hợp lệ — vấn đề chỉ phát sinh khi bộ hệ số không được đưa ra trước lúc ký. Khi so sánh hai báo giá, việc đầu tiên cần làm không phải là so hai đơn giá, mà là so hai bộ hệ số. Một đơn giá thấp hơn 300.000đ/m² nhưng đi kèm hệ số mái 100% thay vì 50% sẽ cho ra tổng cao hơn.
Bộ hệ số AN TRẠCH dùng
Bộ hệ số dưới đây được in trong phụ lục hợp đồng và được giải thích trong buổi trao đổi phương án, trước khi có bất kỳ chữ ký nào.
| Hạng mục | Cách tính | Hệ số |
|---|---|---|
| Móng băng hoặc móng đơn | Theo diện tích tầng trệt | 50% |
| Tầng trệt và các tầng lầu | Theo diện tích sàn từng tầng | 100% |
| Mái bê tông cốt thép | Theo diện tích sàn mái | 50% |
| Mái ngói trên khung kèo | Theo diện tích hình chiếu | 70% |
| Ban công có mái che | Theo diện tích ban công | 70% |
| Sân trước, sân sau, lối đi | Theo diện tích sân | 30% |
Tính đủ cho một lô 5×18m, ba tầng
Lô đất 5×18m cho 90m² đất. Phương án phổ biến nhất trên loại lô này là chừa sân trước 3m và sân sau 3m, phần xây dựng còn 5×12m, tức 60m² mỗi sàn. Nhà ba tầng ở đây hiểu là trệt cộng hai lầu, mái bê tông cốt thép.
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số | Sàn quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 60m² | 50% | 30m² |
| Tầng trệt | 60m² | 100% | 60m² |
| Lầu 1 | 60m² | 100% | 60m² |
| Lầu 2 | 60m² | 100% | 60m² |
| Mái bê tông cốt thép | 60m² | 50% | 30m² |
| Sân trước và sân sau | 30m² | 30% | 9m² |
| Tổng diện tích sàn xây dựng | 249m² |
Con số 249m² là con số nhân với đơn giá, và nó khớp với thực tế hồ sơ: công trình Kiệt 96 Điện Biên Phủ trên lô 5×18m ba tầng được bàn giao với 245m² sàn xây dựng. Chênh lệch bốn mét vuông đến từ chiều sâu sân và độ vươn ban công của phương án cụ thể — đó là biên độ bình thường, không phải sai số của cách tính.
Ba gói, ba tổng khác nhau trên cùng một diện tích
Với 249m² sàn xây dựng, ba gói thi công cho ba khoảng chi phí tham khảo khác nhau. Đây là chi phí phần xây dựng, chưa gồm phí thiết kế và các khoản ngoài hợp đồng thi công.
| Gói | Đơn giá | Tham khảo cho 249m² |
|---|---|---|
| Xây thô + nhân công hoàn thiện | từ 3.800.000đ/m² | từ 946 triệu |
| Trọn gói hoàn thiện cơ bản | từ 5.900.000đ/m² | từ 1,469 tỷ |
| Trọn gói hoàn thiện cao cấp | từ 7.400.000đ/m² | từ 1,843 tỷ |
Phí thiết kế trọn bộ tính riêng, từ 150.000đ/m² sàn — với 249m² là khoảng 37 triệu, và khoản này được trừ vào hợp đồng thi công nếu chủ nhà ký trọn gói với AN TRẠCH. Chữ "từ" trong bảng là thật: đơn giá thay đổi theo quy mô, địa hình và danh mục vật tư, và con số cuối cùng chỉ có sau khi khảo sát lô đất.
Sáu khoản chủ nhà hay quên
Hầu hết các trường hợp vỡ ngân sách không đến từ việc đơn giá tăng, mà từ việc ngân sách ban đầu chỉ đếm phần trong hàng rào. Sáu khoản dưới đây nằm ngoài hợp đồng thi công phần lớn nhà thầu, kể cả AN TRẠCH, và nên được cộng vào ngay từ bảng tính đầu tiên.
- Điện nước ngoài nhà: đấu nối đồng hồ điện, đồng hồ nước, đường ống ra hố ga chung của kiệt.
- Sân, cổng, hàng rào và bậc tam cấp — thường bị bỏ ra khỏi phương án khi ngân sách căng, rồi phải làm sau với chi phí cao hơn.
- Nội thất rời: bàn ghế, giường, tủ lạnh, máy giặt, rèm, đèn trang trí.
- Phí lập và nộp hồ sơ xin phép xây dựng, phí bản vẽ hoàn công.
- Chi phí thuê chỗ ở trong thời gian thi công, với nhà cải tạo hoặc xây lại trên nền cũ.
- Cây xanh, sân vườn và hệ thống tưới với nhà vườn — hạng mục này dễ bị đánh giá thấp nhất.
Để dự phòng bao nhiêu là đủ
Với nhà xây mới trên lô đất trống, hồ sơ thiết kế đầy đủ và danh mục vật tư chốt trước khi ký, khoản dự phòng 5–8% tổng chi phí xây dựng là đủ cho những điều chỉnh nhỏ trong quá trình làm: đổi loại gạch, thêm ổ cắm, nâng chiều cao tủ bếp.
Với nhà cải tạo, con số này phải cao hơn — 12–15% — vì hiện trạng bên trong tường và dưới nền chỉ lộ ra khi đã đục. Đây là lý do AN TRẠCH báo giá cải tạo theo khảo sát chứ không theo đơn giá m² công bố sẵn.
Một khoản dự phòng chỉ có tác dụng khi nó không bị tiêu ngay từ đầu. Cách giữ được nó là chốt danh mục vật tư trước khi ký và không thay đổi phương án sau khi đã đổ móng: mọi thay đổi sau mốc đó đều đắt hơn cùng thay đổi đó thực hiện trên bản vẽ.
Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.