Đọc hiểu hợp đồng xây nhà: 8 điều khoản cần soi kỹ

Hợp đồng xây nhà là văn bản duy nhất bảo vệ chủ nhà khi mọi việc không diễn ra như lời hứa lúc ngồi bàn. Phần lớn tranh chấp giữa chủ nhà và nhà thầu không đến từ ác ý, mà từ hai bên hiểu khác nhau về một điều khoản viết mơ hồ. Tám điều dưới đây là những chỗ đáng đọc kỹ nhất, kèm câu hỏi cụ thể nên hỏi trước khi ký.

1. Đơn giá và điều kiện trượt giá

Điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng. Cần đọc rõ: đơn giá áp dụng cho diện tích nào (sàn xây dựng quy đổi hay sàn sử dụng), giữ trong bao lâu, và điều kiện nào cho phép nhà thầu điều chỉnh. Nếu hợp đồng có câu “điều chỉnh theo biến động giá thị trường” mà không kèm ngưỡng và cơ chế xác định, đó là một cánh cửa mở.

Hợp đồng AN TRẠCH ghi đơn giá khoá 12 tháng kể từ ngày ký, áp dụng trên diện tích sàn xây dựng quy đổi theo bảng hệ số đính kèm. Câu hỏi cần hỏi bất kỳ nhà thầu nào: “Bảng hệ số quy đổi diện tích đâu?”

2. Danh mục vật tư đính kèm

Một hợp đồng ghi “vật tư loại 1” hoặc “thiết bị cao cấp” là một hợp đồng chưa hoàn chỉnh. Danh mục vật tư phải là một phụ lục riêng, mỗi dòng ghi hạng mục, chủng loại, kích thước, xuất xứ và vị trí sử dụng. Đây là tài liệu bạn cầm khi đi nghiệm thu, và là căn cứ duy nhất khi vật tư về công trường không giống thứ đã bàn.

3. Tiến độ và mốc thanh toán

Mốc thanh toán nên gắn với hạng mục hoàn thành và được nghiệm thu, không gắn với ngày tháng. “Thanh toán đợt 3 sau khi nghiệm thu sàn tầng 2” là điều khoản tốt. “Thanh toán đợt 3 vào ngày 15/8” là điều khoản đặt rủi ro lên chủ nhà. Tỷ lệ thanh toán cũng cần cân: đợt cuối nên giữ lại tối thiểu 5% giá trị hợp đồng cho đến khi hết thời gian bảo hành ngắn nhất.

4. Điều khoản phát sinh

Đây là chỗ ngân sách vỡ. Điều khoản tốt phải nói rõ hai việc: phát sinh chỉ có hiệu lực khi có phụ lục ký bởi cả hai bên, và phụ lục phải ký trước khi thi công phần việc phát sinh. Thiếu vế thứ hai, chủ nhà sẽ nhận hoá đơn cho những việc đã làm xong và không thể tháo ra.

5. Nghiệm thu theo giai đoạn

Hợp đồng cần liệt kê các giai đoạn nghiệm thu và ai có mặt. Tối thiểu nên có: nghiệm thu móng trước khi lấp, nghiệm thu cốt thép trước mỗi lần đổ bê tông sàn, nghiệm thu chống thấm sau khi thử ngâm nước, nghiệm thu hệ điện nước trước khi trát, và nghiệm thu bàn giao. Mỗi lần đều có biên bản ký tại chỗ.

Biên bản nghiệm thu là thứ có giá trị nhất trong toàn bộ hồ sơ, vì nó ghi lại tình trạng công trình ở thời điểm mà sau này không ai còn nhìn thấy được nữa.

6. Phạt chậm tiến độ

Điều khoản phạt chậm chỉ có ý nghĩa khi kèm ba thứ: mốc thời gian cụ thể, mức phạt tính theo ngày hoặc theo tuần, và danh sách các trường hợp được miễn trừ. Danh sách miễn trừ là chỗ cần đọc kỹ nhất — nếu nó bao gồm “thời tiết bất lợi” mà không định nghĩa, thì ở Đà Nẵng điều khoản phạt gần như vô hiệu từ tháng 9 đến tháng 12.

7. Phạm vi bảo hành

Bảo hành cần ghi theo hạng mục, mỗi hạng mục một thời hạn, và nói rõ cái gì không được bảo hành. AN TRẠCH ghi: kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, hệ điện nước 2 năm. Phần không bảo hành cũng phải liệt kê: hư hỏng do chủ nhà tự cải tạo, do thiên tai vượt cấp thiết kế, do thiết bị ngoài danh mục hợp đồng.

8. Hồ sơ hoàn công

Điều khoản này hay bị bỏ qua vì nó nằm cuối hợp đồng và nói về việc xảy ra sau khi nhà đã xong. Nhưng đây là thứ bạn cần khi muốn sửa nhà mười năm sau, khi bán nhà, hoặc khi cần biết một đường ống chạy ở đâu trước lúc khoan tường.

• Bản vẽ hoàn công đúng với thực tế thi công, không phải bản vẽ thiết kế ban đầu.
• Sơ đồ đi ống điện nước âm tường, âm sàn.
• Danh mục vật tư đã dùng thực tế, kèm nơi mua.
• Toàn bộ biên bản nghiệm thu giai đoạn đã ký.
• Phiếu bảo hành ghi rõ phạm vi và thời hạn từng hạng mục.

Tất cả bài viết