Xây nhà 3 tầng ở Đà Nẵng năm 2026 hết bao nhiêu tiền?
Câu hỏi đầu tiên gần như mọi chủ nhà đặt ra là một con số: xây xong hết bao nhiêu. Câu trả lời trung thực không phải một con số duy nhất, mà là một phép tính có ba phần: diện tích sàn xây dựng được quy đổi thế nào, đơn giá của gói dịch vụ nào, và những khoản nằm ngoài đơn giá đó. Bài này đi qua cả ba phần bằng một ví dụ cụ thể trên lô 5×18 m, ba tầng, loại đất phổ biến nhất trong kiệt hẻm Đà Nẵng.
Diện tích sàn xây dựng không bằng diện tích sử dụng
Đây là chỗ hai bên hay hiểu khác nhau. Diện tích sử dụng là phần sàn bạn đi lại được. Diện tích sàn xây dựng là phần dùng để tính tiền, và nó bao gồm cả những hạng mục không phải sàn: móng, mái, sân, ban công. Mỗi hạng mục được quy đổi theo một hệ số, vì khối lượng công việc trên mỗi mét vuông khác nhau.
Cách quy đổi AN TRẠCH dùng, ghi rõ trong dự toán gửi kèm hợp đồng:
- Móng băng hoặc móng cọc: tính 50% diện tích xây dựng tầng trệt.
- Sàn có mái che, tường bao: tính 100%.
- Ban công có mái: tính 70%. Ban công không mái: 50%.
- Mái bằng bê tông có sân thượng sử dụng: tính 50%. Mái tôn hoặc mái ngói trên khung thép: tính 30%.
- Sân trước, sân sau, lối đi lát gạch: tính 30%.
Hai nhà thầu có thể báo cùng một đơn giá mà tổng tiền chênh nhau vài trăm triệu, chỉ vì hệ số quy đổi khác nhau. Vì vậy khi so sánh báo giá, việc cần làm không phải là so đơn giá, mà là yêu cầu cả hai bên gửi bảng quy đổi diện tích rồi đặt cạnh nhau.
Ví dụ tính cho lô 5×18 m, ba tầng
Lô đất 90 m². Sau khi trừ khoảng lùi sau nhà 2 m để lấy sáng và thông gió, diện tích xây dựng mỗi tầng còn 5×16 m, tức 80 m². Nhà ba tầng, mái bằng có sân thượng, sân sau 10 m² lát gạch.
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng | 80 m² | 50% | 40 m² |
| Tầng trệt | 80 m² | 100% | 80 m² |
| Lầu 1 | 80 m² | 100% | 80 m² |
| Lầu 2 | 80 m² | 100% | 80 m² |
| Mái bằng có sân thượng | 80 m² | 50% | 40 m² |
| Sân sau lát gạch | 10 m² | 30% | 3 m² |
| Tổng sàn xây dựng | — | — | 323 m² |
Diện tích sử dụng của căn nhà này là khoảng 245 m² — đúng bằng con số ghi trong hồ sơ công trình Nhà phố Kiệt 96 Điện Biên Phủ, một căn 5×18 m ba tầng chúng tôi bàn giao năm 2025. Nhưng diện tích tính tiền là 323 m². Chênh lệch 78 m² đó chính là móng, mái và sân, và nó là phần chủ nhà hay quên khi tự nhẩm ngân sách.
Ba gói, ba con số
Nhân 323 m² với đơn giá công bố của từng gói, ta có khung ngân sách phần xây dựng:
| Gói | Đơn giá | Thành tiền |
|---|---|---|
| Xây thô + nhân công hoàn thiện | 3.800.000đ/m² | ≈ 1,23 tỷ |
| Trọn gói hoàn thiện cơ bản | 5.900.000đ/m² | ≈ 1,91 tỷ |
| Trọn gói hoàn thiện cao cấp | 7.400.000đ/m² | ≈ 2,39 tỷ |
Con số của gói xây thô nhìn thì thấp nhất, nhưng nó chưa gồm vật tư hoàn thiện: gạch, thiết bị vệ sinh, sơn, cửa, đèn. Với căn nhà quy mô này, phần vật tư hoàn thiện chủ nhà tự mua thường rơi vào 550–750 triệu tùy chủng loại. Cộng lại, gói xây thô và gói trọn gói cơ bản về đích khá gần nhau. Khác biệt thật nằm ở chỗ ai đi chọn vật tư, ai chịu rủi ro giá vật tư tăng, và ai chịu trách nhiệm khi một món hàng về chậm làm đứng công trường.
Phí thiết kế tính riêng, trên diện tích sử dụng: 245 m² × 150.000đ/m² ≈ 36,8 triệu cho bộ hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước và hồ sơ xin phép. Nếu chủ nhà ký tiếp gói trọn gói, khoản này được trừ vào hợp đồng thi công.
Những khoản nằm ngoài đơn giá
Đơn giá xây dựng không phải tổng chi phí làm nhà. Sáu khoản dưới đây gần như luôn phát sinh và gần như luôn bị bỏ quên trong lần nhẩm tính đầu tiên:
- Điện nước ngoài nhà: đấu nối đồng hồ điện, đồng hồ nước, hố ga nối vào hệ thống thoát của kiệt.
- Cổng, hàng rào, sân: thường tính riêng vì phụ thuộc chiều dài mặt tiền và vật liệu chọn.
- Nội thất rời: bàn ghế, giường, rèm, thiết bị bếp. Ngay cả gói cao cấp cũng chỉ bao gồm nội thất gỗ đóng cố định.
- Phí xin phép xây dựng và các khoản lệ phí hành chính đi kèm.
- Chi phí điện nước thi công trong suốt thời gian công trường hoạt động.
- Chi phí che chắn và bơm thoát nếu thi công vắt qua mùa mưa.
Với căn 5×18 m ba tầng, tổng sáu khoản trên thường nằm trong khoảng 120–200 triệu. Đưa chúng vào bảng ngân sách ngay từ đầu dễ chịu hơn nhiều so với gặp chúng ở tháng thứ sáu.
Dự phòng bao nhiêu là đủ
Với hợp đồng trọn gói có đơn giá khoá 12 tháng và danh mục vật tư đính kèm, phần dự phòng cần thiết nhỏ hơn nhiều so với hợp đồng khoán công. Chúng tôi khuyên chủ nhà để 5–8% tổng ngân sách làm dự phòng, và khoản đó nên dành cho hai việc: thay đổi do chính gia đình muốn giữa chừng, và những gì phát lộ khi đào móng — nền yếu bất thường, đường ống cũ, móng nhà cũ chưa được phá hết.
Điều quan trọng hơn con số phần trăm là điều khoản: mọi thay đổi làm đổi giá phải có phụ lục ký trước khi thi công phần việc đó. Không có phụ lục thì không có phát sinh. Đó là cách một khoản dự phòng 5% giữ được là 5%, thay vì trượt thành 20% ở tháng cuối.
Cần một con số cho lô đất của bạn?
Gửi diện tích đất, số tầng dự kiến và khu vực. Báo giá chi tiết trong 24 giờ làm việc.