Đọc hiểu hợp đồng xây nhà: 8 điều khoản cần soi kỹ

Hợp đồng xây nhà thường dài mười mấy trang và phần lớn chủ nhà đọc lướt. Nhưng gần như mọi tranh chấp giữa chủ nhà và nhà thầu đều quay về đúng tám điều khoản dưới đây. Đọc kỹ tám mục này là đủ để biết bạn đang ký cái gì.

1. Đơn giá và điều kiện trượt giá

Tìm câu trả lời cho hai câu hỏi: đơn giá được giữ nguyên trong bao lâu, và điều gì cho phép nhà thầu điều chỉnh nó. Nhiều hợp đồng có một điều khoản trượt giá mở, cho phép điều chỉnh khi “giá vật liệu trên thị trường biến động”, mà không định nghĩa biến động bao nhiêu phần trăm thì được điều chỉnh.

Hợp đồng AN TRẠCH khoá đơn giá 12 tháng kể từ ngày ký, không kèm điều khoản trượt giá theo thị trường. Nếu công trình kéo dài quá 12 tháng vì lý do thuộc về nhà thầu, đơn giá vẫn giữ nguyên.

2. Danh mục vật tư đính kèm

Đây là phụ lục quan trọng nhất của hợp đồng trọn gói, và cũng là phụ lục hay bị viết sơ sài nhất. Một danh mục dùng được phải ghi rõ với từng hạng mục: chủng loại, kích thước, xuất xứ và mức giá tham chiếu. Một danh mục ghi “gạch lát nền 60×60, hàng Việt Nam chất lượng cao” là chưa ghi gì cả.

Kiểm tra thêm một điều: danh mục có được công bố trước khi ký hay không. Nếu nhà thầu hẹn “ký xong sẽ gửi danh mục chi tiết”, bạn đang ký một con số mà chưa biết nó mua được những gì.

3. Tiến độ và mốc thanh toán

Mốc thanh toán nên gắn với khối lượng đã hoàn thành và đã nghiệm thu, không gắn với ngày trên lịch. “Thanh toán đợt 3 sau khi nghiệm thu xong sàn tầng 2” là mốc kiểm tra được; “thanh toán đợt 3 vào ngày 15 tháng 8” thì không.

Cũng nên xem tỷ lệ đợt cuối. Đợt thanh toán cuối cùng giữ lại tối thiểu 5% giá trị hợp đồng cho tới khi bàn giao xong và hồ sơ hoàn công được giao đủ là mức hợp lý cho cả hai bên.

4. Điều khoản phát sinh

Đây là điều khoản gây tranh chấp nhiều nhất. Câu hỏi cần trả lời rõ: ai được quyền quyết định một hạng mục là phát sinh, và phát sinh được duyệt bằng hình thức gì trước khi thi công.

Trong hợp đồng của chúng tôi, không khoản nào được cộng thêm nếu chưa có phụ lục ghi rõ hạng mục, khối lượng, đơn giá và tổng tiền, mang chữ ký chủ nhà, ký trước khi phần việc đó bắt đầu. Không có phụ lục thì không có phát sinh — kể cả khi phần việc đã làm xong.

5. Nghiệm thu theo giai đoạn

Hợp đồng nên liệt kê các mốc nghiệm thu và nói rõ điều gì được kiểm tra ở mỗi mốc. Với nhà phố ba tầng, các mốc tối thiểu là: nghiệm thu móng và cốt thép trước khi đổ bê tông; nghiệm thu từng sàn; nghiệm thu chống thấm bằng thử ngâm nước; nghiệm thu điện nước trước khi tô che; và nghiệm thu tổng thể trước bàn giao.

Điểm cần soi: biên bản nghiệm thu có yêu cầu chữ ký chủ nhà hay chỉ cần chữ ký của giám sát nhà thầu. Nghiệm thu mà chủ nhà không ký là nghiệm thu nội bộ, không phải một mốc kiểm tra được.

6. Phạt chậm tiến độ

Một hợp đồng cân bằng có điều khoản phạt chậm tiến độ áp dụng cho nhà thầu và điều khoản phạt chậm thanh toán áp dụng cho chủ nhà, với mức tương đương nhau. Nếu chỉ có một chiều, đó là dấu hiệu cần trao đổi lại.

Cũng cần xem danh sách các trường hợp được miễn trừ. Mưa bão bất thường, đình chỉ thi công theo yêu cầu của cơ quan quản lý và thay đổi thiết kế do chủ nhà yêu cầu là các trường hợp miễn trừ hợp lý. “Khó khăn khách quan” nói chung thì không.

7. Phạm vi bảo hành

Bảo hành phải ghi theo từng nhóm hạng mục, kèm thời hạn riêng cho từng nhóm, chứ không phải một câu “bảo hành công trình 5 năm”. AN TRẠCH ghi rõ ba nhóm: kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, hệ điện nước 2 năm, tính từ ngày bàn giao.

Đọc thêm phần điều kiện loại trừ. Loại trừ hợp lý là hư hỏng do chủ nhà tự đục phá kết cấu hoặc tự sửa vào vị trí đã chống thấm. Loại trừ không hợp lý là những câu mở rộng tới mức bảo hành gần như không còn hiệu lực.

8. Hồ sơ hoàn công

Đây là điều khoản hay bị bỏ sót nhất, và là thứ bạn cần nhất về sau. Hồ sơ hoàn công gồm bộ bản vẽ đúng hiện trạng đã xây, sơ đồ đi điện nước âm tường, danh mục vật tư đã lắp đặt thực tế và các biên bản nghiệm thu đã ký.

Không có sơ đồ điện nước âm tường, mọi lần khoan tường sau này đều là một lần đánh cược. Hãy chắc rằng hợp đồng ghi hồ sơ hoàn công là điều kiện của đợt thanh toán cuối, chứ không phải một lời hứa sau bàn giao.

Trước khi ký

Mang hợp đồng về nhà đọc, đừng ký tại chỗ. Đối chiếu tám mục trên với bản báo giá đã nhận và với danh mục vật tư đính kèm; ba tài liệu này phải khớp nhau về phạm vi công việc. Nếu có mục nào trong hợp đồng rộng hơn hoặc hẹp hơn báo giá, hỏi lại trước khi đặt bút.

Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.