Nên xây thô hay trọn gói? So sánh theo 6 tiêu chí

Đây là quyết định lớn thứ hai sau việc chọn phương án thiết kế, và nó ảnh hưởng tới toàn bộ trải nghiệm xây nhà chứ không chỉ tới con số cuối cùng. AN TRẠCH có ba gói thi công: xây thô kèm nhân công hoàn thiện từ 3.800.000đ/m², trọn gói hoàn thiện cơ bản từ 5.900.000đ/m², và trọn gói hoàn thiện cao cấp từ 7.400.000đ/m². Dưới đây là sáu tiêu chí để chọn.

Bảng so sánh nhanh

1. Chi phí

Chênh lệch giữa xây thô và trọn gói cơ bản là 2.100.000đ/m² sàn. Với một căn ba tầng 337m² sàn xây dựng, con số đó là khoảng 710 triệu. Nhưng đây không phải khoản tiết kiệm được: nó là toàn bộ vật tư hoàn thiện mà chủ nhà sẽ tự mua. Chọn gói xây thô rồi mua vật tư ở tầm trung, tổng chi thực tế thường không rẻ hơn gói trọn gói cơ bản bao nhiêu.

Khoản tiết kiệm thật của gói xây thô nằm ở chỗ khác: bạn có thể mua rẻ hơn nếu có nguồn, và bạn có thể chia nhỏ chi tiêu theo dòng tiền của mình thay vì theo mốc thanh toán của hợp đồng.

2. Thời gian

Trong hồ sơ 12 công trình của chúng tôi, nhà phố ba tầng làm theo gói trọn gói mất 7–8 tháng; cùng quy mô làm theo gói xây thô kèm nhân công hoàn thiện mất 6–7 tháng phần việc của nhà thầu, nhưng tổng thời gian tới lúc dọn vào ở thường dài hơn vì phụ thuộc nhịp mua vật tư của chủ nhà.

Một tuần chờ gạch về là một tuần thợ ốp lát đứng chờ, và tổ thợ đó đã có lịch ở công trình khác. Đây là nguyên nhân chậm tiến độ phổ biến nhất ở gói xây thô, và nó không nằm trong tầm kiểm soát của nhà thầu.

3. Công sức chủ nhà

Gói xây thô đòi chủ nhà đi chọn và đặt hàng ít nhất tám nhóm vật tư: gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn, cửa, lan can, thiết bị điện, đèn và phụ kiện. Mỗi nhóm là một lần khảo giá, một lần chốt mẫu và một lần theo dõi giao hàng đúng tiến độ thi công.

Phần lớn chủ nhà chúng tôi làm việc cùng là hai vợ chồng đi làm giờ hành chính. Với nhóm này, gói trọn gói là lựa chọn thực tế hơn — không phải vì họ không muốn tham gia, mà vì lịch cửa hàng vật liệu trùng đúng giờ làm việc của họ.

4. Rủi ro phát sinh

Ở cả ba gói, đơn giá AN TRẠCH khoá 12 tháng kể từ ngày ký và không có khoản nào được cộng thêm nếu chưa có phụ lục mang chữ ký chủ nhà. Khác biệt nằm ở phạm vi được khoá: gói trọn gói khoá cả vật tư theo danh mục công bố trước khi ký, gói xây thô chỉ khoá phần nhân công và vật tư thô.

Nghĩa là với gói xây thô, biến động giá của nhóm hàng hoàn thiện nằm về phía chủ nhà. Đó là lý do chúng tôi khuyên để dự phòng 10–15% cho gói này, so với 5–8% cho gói trọn gói.

5. Chất lượng vật tư

Gói trọn gói không tự động cho vật tư tốt hơn — nó cho vật tư đã được viết ra trước. Danh mục vật tư của gói cơ bản và gói cao cấp được công bố đầy đủ trước khi ký hợp đồng, ghi rõ chủng loại, kích thước và xuất xứ từng hạng mục. Bạn so sánh được nó với báo giá của nhà thầu khác, và đối chiếu được với thứ thực sự lắp lên nhà mình khi bàn giao.

Gói cao cấp khác gói cơ bản ở bậc danh mục và ở nội thất gỗ: tủ bếp, tủ áo âm tường và các hạng mục gỗ khác được đóng tại xưởng Hòa Xuân của chúng tôi, đo đạc theo kích thước thật của tường sau khi tô xong.

6. Bảo hành

Bảo hành kết cấu 10 năm và chống thấm 5 năm áp dụng cho cả ba gói, vì cả ba đều do AN TRẠCH thi công phần thô và phần chống thấm. Bảo hành hệ điện nước 2 năm cũng vậy. Điểm khác biệt là ở thiết bị: với gói trọn gói, thiết bị do chúng tôi cung cấp nên khi có sự cố bạn gọi một số điện thoại; với gói xây thô, thiết bị do chủ nhà mua nên bảo hành thuộc về nhà cung cấp tương ứng.

Ai hợp gói nào

• Xây thô kèm nhân công hoàn thiện hợp với chủ nhà có thời gian, có kinh nghiệm mua vật tư, hoặc có nguồn hàng riêng — và chấp nhận đứng ra điều phối.
• Trọn gói hoàn thiện cơ bản hợp với đa số chủ nhà lần đầu xây nhà, muốn một mốc bàn giao và một đầu mối chịu trách nhiệm.
• Trọn gói hoàn thiện cao cấp hợp với chủ nhà muốn nội thất gỗ làm liền mạch với kiến trúc và không muốn tách thành hợp đồng nội thất riêng sau khi nhận nhà.

Nếu vẫn phân vân, cách nhanh nhất là để chúng tôi báo giá cùng một phương án theo cả ba gói. Bạn nhìn ba con số cạnh nhau, kèm danh mục vật tư của hai gói trọn gói, rồi quyết định trên dữ liệu thay vì trên cảm giác.

Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.