Thủ tục xin phép xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng

Giấy phép xây dựng là mắt xích dễ làm chậm tiến độ nhất, không phải vì thủ tục phức tạp mà vì hồ sơ thường thiếu đúng một hai thứ và bị trả về. Với gói thiết kế trọn bộ, AN TRẠCH lập và nộp hồ sơ thay chủ nhà; bài này giải thích cả quy trình để bạn biết mình đang chờ cái gì.

Hồ sơ gồm những gì

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu hiện hành.
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất — sổ đỏ hoặc sổ hồng, kèm bản trích lục thửa đất nếu ranh giới đã thay đổi.
• Bộ bản vẽ thiết kế: mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng, chi tiết móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
• Bản kê khai năng lực của tổ chức thiết kế và chứng chỉ hành nghề của người chủ trì thiết kế.
• Văn bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, khi nhà xây sát nhà đã có sẵn.

Với nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng, hồ sơ thiết kế không bắt buộc phải thẩm tra, nhưng phần kết cấu vẫn phải do người có chứng chỉ hành nghề phù hợp ký. Đây là chỗ nhiều chủ nhà tự làm hồ sơ bị vướng.

Nộp ở đâu

Nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của UBND quận nơi có đất: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu và Cẩm Lệ. Nhà ở tại huyện Hòa Vang nộp tại UBND huyện. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến của thành phố.

Với lô đất nằm trong khu quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, cần kiểm tra chỉ giới xây dựng và chiều cao tối đa của khu đó trước khi vẽ. Một phương án đẹp nhưng vượt chiều cao cho phép sẽ phải vẽ lại toàn bộ mặt đứng.

Thời gian giải quyết

Thời hạn giải quyết theo quy định với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trên thực tế, phần lớn thời gian nằm ở giai đoạn trước đó: chuẩn bị bản vẽ, kiểm tra ranh đất, và xử lý các yêu cầu bổ sung nếu có. Chúng tôi lập kế hoạch với chủ nhà theo mốc 4–6 tuần từ lúc chốt phương án thiết kế đến lúc cầm giấy phép.

Các lỗi làm hồ sơ bị trả về

• Ranh đất trên bản vẽ không khớp với ranh trên sổ, thường do lô đất đã bị điều chỉnh sau khi cấp sổ.
• Mật độ xây dựng vượt mức cho phép của loại lô đất đó.
• Khoảng lùi phía trước hoặc khoảng lùi tầng trên không đúng quy định của tuyến đường.
• Ban công vươn ra ngoài chỉ giới đường đỏ quá độ vươn cho phép của chiều rộng lộ giới.
• Thiếu chữ ký hoặc chứng chỉ hành nghề của người chủ trì thiết kế kết cấu.
• Thiếu văn bản cam kết an toàn cho nhà liền kề khi xây sát nhà đã có.

Ba lỗi đầu tiên đều thuộc về khâu khảo sát chứ không phải khâu vẽ. Đó là lý do bước đầu tiên trong quy trình sáu bước của AN TRẠCH là ra đo lại lô đất tận nơi, kể cả khi chủ nhà đã có sổ và bản vẽ cũ.

Mật độ xây dựng và khoảng lùi thường gặp

Với lô đất nhỏ dưới 100m², mật độ xây dựng cho phép thường ở mức cao, và phần lớn nhà phố Đà Nẵng trên lô 5×18m hoặc 5×20m đều xây gần hết bề rộng lô. Phần bị khống chế thường là chiều sâu: cần chừa sân sau hoặc giếng trời để thông gió và lấy sáng cho các phòng giữa nhà.

Khoảng lùi phía trước phụ thuộc chiều rộng tuyến đường trước nhà. Trong kiệt hẹp, nhà thường được xây sát chỉ giới; trên các tuyến đường lớn hơn, khoảng lùi 2,4m hoặc hơn là phổ biến và cần đưa vào phương án ngay từ đầu vì nó ăn thẳng vào diện tích sàn sử dụng.

Khi nào không cần giấy phép

Sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng tới môi trường hay an toàn công trình thì được miễn giấy phép. Sơn lại, thay gạch, thay cửa, làm lại trần, cải tạo nhà vệ sinh trong phạm vi cũ đều thuộc nhóm này.

Ngược lại, nâng tầng, mở rộng diện tích, đục mở cửa trên tường chịu lực hoặc thay đổi hệ kết cấu đều cần giấy phép. Nhóm cải tạo nâng tầng — mẫu AT-C01 trong thư viện của chúng tôi — luôn thuộc nhóm phải xin phép, và hồ sơ cần thêm phần kiểm tra khả năng chịu lực của kết cấu hiện hữu.

AN TRẠCH làm phần nào

Gói thiết kế trọn bộ, từ 150.000đ/m² sàn, đã bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước và toàn bộ hồ sơ xin phép xây dựng: lập hồ sơ, nộp thay chủ nhà, theo dõi và bổ sung nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu. Chủ nhà chỉ cần cung cấp giấy tờ đất và ký các văn bản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.