Xây nhà 3 tầng ở Đà Nẵng năm 2026 hết bao nhiêu tiền?

Câu hỏi đầu tiên của gần như mọi chủ nhà là “xây căn này hết bao nhiêu”. Câu trả lời tử tế không phải một con số tròn, mà là một phép tính bạn tự kiểm tra lại được. Bài này trình bày đúng cách Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH bóc tách một căn nhà phố ba tầng ở Đà Nẵng, từ diện tích sàn xây dựng cho tới các khoản nằm ngoài hợp đồng thi công.

Toàn bộ đơn giá dùng trong bài là đơn giá công bố của AN TRẠCH năm 2026: xây thô kèm nhân công hoàn thiện từ 3.800.000đ/m², trọn gói hoàn thiện cơ bản từ 5.900.000đ/m², trọn gói hoàn thiện cao cấp từ 7.400.000đ/m², và thiết kế trọn bộ từ 150.000đ/m² sàn.

Diện tích sàn xây dựng được tính thế nào

Đơn giá luôn nhân với diện tích sàn xây dựng, không phải diện tích ở. Hai con số này khác nhau đáng kể, và phần lớn hiểu lầm về giá bắt đầu từ đây. Sàn xây dựng là tổng các phần đã quy đổi theo mức độ công việc thực tế của từng hạng mục:

• Phần móng: quy đổi 30–50% diện tích tầng trệt, tuỳ loại móng. Móng đơn trên nền đất tốt nằm ở mức thấp; móng cọc ép trong kiệt nền yếu nằm ở mức cao.
• Sàn có mái che: tính 100%. Đây là phần lớn nhất của phép tính.
• Ban công: tính 100% nếu có mái che, 50% nếu để trống.
• Sân thượng và sân phơi: 50% nếu có lát nền và xây tường bao, 30% nếu chỉ chống thấm và lát.
• Mái: mái bê tông cốt thép quy đổi 50%, mái tôn khung thép 30%, mái ngói trên khung bê tông 70%.
• Sân trước, lối đi, bể nước ngầm và hầm phân: tính riêng theo khối lượng thực tế, không quy đổi theo m² sàn.

Khi nhận một báo giá, việc đầu tiên nên làm là xem bảng quy đổi này có được in ra hay không. Một báo giá chỉ ghi “diện tích sàn 245m²” mà không nói 245m² đó gồm những gì là báo giá chưa hoàn chỉnh.

Ví dụ: lô 5×18m, ba tầng

Lấy đúng cấu hình phổ biến nhất mà chúng tôi nhận: lô 5×18m trong kiệt, xây ba tầng, chừa sân trước 2m, có sân thượng phía sau. Diện tích xây dựng mỗi sàn khoảng 5×16 = 80m². Bảng dưới đây là cách bóc tách:

Với 337m² sàn xây dựng, ba gói của AN TRẠCH cho ra ba con số khác nhau rõ rệt: xây thô kèm nhân công hoàn thiện khoảng 1,28 tỷ; trọn gói hoàn thiện cơ bản khoảng 1,99 tỷ; trọn gói hoàn thiện cao cấp khoảng 2,49 tỷ. Phí thiết kế trọn bộ cho cùng diện tích là khoảng 50,5 triệu, và được trừ vào hợp đồng nếu bạn ký gói trọn gói với chúng tôi.

Ba con số này là điểm khởi đầu của cuộc trao đổi, không phải điểm kết thúc. Địa hình lô đất, chiều rộng kiệt, phương án móng sau khảo sát và danh mục vật tư bạn chọn đều dịch chuyển chúng.

Ba gói khác nhau ở đâu

Gói xây thô kèm nhân công hoàn thiện rẻ nhất trên giấy nhưng đòi chủ nhà nhiều thời gian nhất: bạn tự mua toàn bộ vật tư hoàn thiện — gạch, thiết bị vệ sinh, sơn, cửa, đèn — và tự chịu rủi ro thiếu hụt, sai chủng loại hoặc chậm về công trường. Chênh lệch giá giữa xây thô và trọn gói cơ bản, ở ví dụ trên là khoảng 710 triệu, chính là phần vật tư hoàn thiện đó cộng với trách nhiệm mua đúng và mua kịp.

Gói cao cấp khác gói cơ bản ở hai chỗ: danh mục vật tư ở bậc cao hơn, và toàn bộ nội thất gỗ được đóng tại xưởng Hòa Xuân thay vì mua rời. Với ví dụ trên, khoảng chênh 500 triệu bao gồm tủ bếp, tủ áo âm tường, đầu giường ốp gỗ nan và hệ tủ phòng khách.

Năm khoản chủ nhà hay quên

• Điện nước ngoài nhà: đấu nối đồng hồ điện, đồng hồ nước, đường ống từ ranh đất vào nhà.
• Sân, cổng và hàng rào: thường nằm ngoài phạm vi báo giá theo m² sàn và được tính riêng theo khối lượng.
• Nội thất rời: bàn ghế, giường, rèm, thiết bị bếp. Ngay cả gói cao cấp cũng chỉ bao phần đóng tại xưởng.
• Phí xin phép xây dựng và các khoản hành chính đi kèm hồ sơ.
• Chi phí ở tạm trong thời gian thi công, nếu bạn phá nhà cũ để xây mới.

Năm khoản này cộng lại thường rơi vào khoảng 8–12% giá trị hợp đồng thi công. Chúng không phải phát sinh, chúng chỉ đơn giản nằm ngoài phạm vi hợp đồng — và một báo giá tử tế phải nói rõ điều đó ngay từ đầu.

Nên để dự phòng bao nhiêu

Với một căn nhà phố ba tầng làm theo gói trọn gói, chúng tôi khuyên chủ nhà giữ dự phòng 5–8% giá trị hợp đồng. Con số này không dành cho việc nhà thầu tăng giá — đơn giá AN TRẠCH khoá 12 tháng kể từ ngày ký và không phát sinh khoản nào ngoài phụ lục có chữ ký chủ nhà. Dự phòng dành cho những quyết định do chính bạn thay đổi giữa chừng: đổi loại gạch, thêm một vách ngăn, nâng cấp thiết bị vệ sinh, hoặc thay đổi bố trí bếp sau khi đã dựng xong phần thô.

Với gói xây thô, dự phòng nên cao hơn, khoảng 10–15%, vì phần vật tư hoàn thiện do bạn mua và giá thị trường của nhóm hàng đó biến động theo từng quý.

Cách nhanh nhất để có con số của riêng bạn

Gửi cho chúng tôi ba thông tin: diện tích lô đất, số tầng dự kiến và khu vực. Nếu đã có bản vẽ, gửi kèm. Phòng Kỹ thuật sẽ bóc tách theo đúng bảng quy đổi ở trên và gửi lại báo giá chi tiết trong 24 giờ làm việc, kèm danh mục vật tư để bạn biết mình đang so sánh cái gì với cái gì.

Bài viết do Phòng Kỹ thuật AN TRẠCH biên soạn.